Vous hésitez encore entre louer et acheter ? N'hésitez plus, achetez !

Cet article est un retour d'expérience personnelle et cela en fait une mine d'informations pour ceux qui voudraient se lancer dans l'achat immobilier. N'hésitez pas à me faire des retours si des choses ne sont pas claires ou peut-être incorrectes ou simplement pour me remercier :)

Déterminer ses critères

Prenez le temps de répondre à ces différents points :

 

Déterminer son budget

Votre budget dépend de :

 
Votre capacité d'emprunt/de remboursement dépend de :

Généralement, votre capacité de remboursement ne devra pas dépasser 1/3 de vos revenus nets (avant impôt sur le revenu). Ainsi, sur un salaire de 2100€/mois vous pourrez rembourser un emprunt à hauteur de 700€/mois maximum. Bien sûr cette règle varie avec votre salaire, si vous touchez 10000€/mois, ce seuil pourra largement être dépassé.

 

Comprendre les coûts qui vont s'appliquer

Ça se complique un peu, il y a d'abord les coûts à l'achat :

Les frais d'agence peuvent être supprimés dans le cas d'une transaction particulier à particulier.

Les frais de notaire peuvent être réduits dans le cas d'un achat dans le neuf, ainsi que dans le cas où du mobilier serait inclus dans le prix du logement (le mobilier de la cuisine par exemple) car seul le prix du logement sans le mobilier est utilisé pour calculer les frais de notaire.

 

Et puis il y a les coûts de l'emprunt :

Vous pouvez, selon votre situation et le type de bien que vous souhaitez acheter, être éligible à un ou plusieurs prêts à taux zero (PTZ), ces prêts peuvent vous faire économiser des milliers d'euros, mais sont tout de même soumis à une assurance.

 

Comprendre les mandats

 Lors d'un achat, et si vous passez par une agence, plusieurs "mandats" existent :

 

Dénicher le bien qui vous correspond

Principalement seloger.com, bienici.compap.fr...

Téléchargez les applications mobiles et configurez des alertes pour vos recherches pour être le premier à sauter sur le bien de vos rêves.

N'hésitez pas non plus à contacter directement des agences en leur soumettant vos critères de recherche, par exemple :

  1. Sud-Est de Paris (12e, 13e, Nogent-Sur-Marne, Fontenay-Sous-Bois, Vincennes, Charenton-le-pont, Saint-Maurice
  2. à moins de 5min à pieds d'une gare et moins de 25min au total en transports de Nation, et au mieux proche d'une zone boisée
  3. RER A/M1/M8/M6
  4. En zone non-inondable
  5. Très calme par rapport au voisinage (soit peu/pas de voisins, soit une bonne isolation phonique du bâtiment)
  6. Fibre Optique
  7. Au moins 40m² loi carrez et un balcon, idéalement une grande terrasse, exposé sud, en T2+
  8. Budget max de 300k€ frais d'agence et de notaire inclus, neuf, rénové ou ancien

 

Sur des zones très demandées comme l'Ile-De-France, surtout ne laissez rien passer : si vous pensez que c'est un bien idéal pour vous appelez directement l'agence/le vendeur pour convenir d'un rdv au plus tôt, évitez les emails et formulaires de contact si vous voulez vraiment ce bien. Premier arrivé, premier servi ! Pendant cette période de recherche il va falloir vous mettre en conditions de pouvoir, du jour au lendemain, bloquer une heure ou deux de visite pour le lendemain en pleine journée.

Avec une agence, si une personne fait une offre, elle est transmise au vendeur qui accepte, refuse ou fait une contre-proposition. Pendant ce temps, si l'agence fait son travail correctement, les autres offres sont mises en attente. Ainsi vous avez aussi intérêt à faire une offre au plus vite. Des offres sont parfois acceptées le deuxième jour de mise en visite du bien.

Avec un particulier il va généralement vous répondre encore plus vite et s'il a le sentiment qu'une meilleure offre que la votre pourra arriver bientôt il va peut-être vouloir attendre. Mais cela est bien sûr amené à varier d'un vendeur à un autre.

 https://juliendubiel.net/media/files/2019/04/26/efzef.png

Réflechir à une offre avant de visiter

Il va falloir vous renseigner sur le vrai prix de ce bien pour pouvoir faire une offre. Plus tôt vous vous serez renseigné, plus de chances vous aurez d'en devenir propriétaire, gardez à l'esprit que vous n'êtes sûrement pas seul sur l'affaire.

Regarder les biens alentours sur Patrim (accessible via votre compte des imports, puis "Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien"). Sur ce site vous pouvez trouver le prix au m² de chaque appartement dans un rayon autour de celui que vous convoitez, cela vous donnera une estimation pour pouvoir faire une offre cohérente.

Le site https://www.meilleursagents.com est aussi très intéressant car il réalise des estimations pour le bien que vous convoitez en se basant sur les données de Patrim. De plus vous y trouverez une carte colorée du vert au rouge indiquant respectivement les zones les moins chères et les zones les plus chères :

 

 Et pour ceux qui font un peu de développement, vous pouvez télécharger toutes les données des ventes sur les 5 dernières années sur le site Open Data de la France : https://cadastre.data.gouv.fr/dvf 

 Renseignez-vous aussi sur les travaux en cours ou prévus autour de ce logement dans les prochaines années : y-a-t-il une nouvelle station de métro qui va être créée d'ici deux ans à 5minutes à pieds ? Cela est une excellente chose ! Le prix de ce logement va sans doute beaucoup augmenter grâce à cela !

 

Vous avez désormais une bonne idée du prix que vous pourriez proposer, mais essayez tout de même de vous fixer une limite en cas de coup de cœur. Si vous avez le moindre doute sur cet achat ce n'est jamais une bonne idée de s'engager.

 

Comment procéder pendant la première visite ?

Méfiez-vous des agents immobiliers et vendeurs, faites attention à ne pas tomber dans un piège qui consisterait par exemple à vous faire acheter un bien qui va être considéré comme insalubre par la mairie dans quelques mois ou bien qui est en train de subir de grosses fissures ou encore un problème d'humidité avancé.

Lors d'une visite, voici les choses à prendre en compte :

  1. La porte est-elle blindée ? Est-elle en norme a2p ? De combien de points de fermeture dispose-t-elle et sur quels côtés ?
  2. Les fenêtres sont-elles en double/triple vitrage ? En PVC/Bois/Alu ? Oscillo-battantes ?
  3. Y-a-t-il des volets ? Electriques ?
  4. Quelle est l'exposition de l'appartement - à quel moment de la journée aurez-vous du soleil ?
  5. L'électricité est-elle aux normes ?
  6. Y-a-t-il des fissures sur les murs ?
  7. Y-a-t-il des traces d'humidité, voire de moisissures sur les murs/plafonds/sols ?
  8. Les joints de la cuisine et de la salle de bain sont-ils en bon état ?
  9. La facade exterieure est-elle récente ? De quand date le dernier ravallement ?
  10. Quel est l'âge de l'immeuble ?
  11. Y-a-t-il des projets d'urbanisme prévus dans le quartier qui pourraient vous impacter ?
  12. L'appartement est-il soumis à des nuisances sonores (train, avion, metro, autoroute, zone industrielle...) ?
  13. Y-a-t-il un vis-à-vis ?
  14. Est-il facile pour un cambrioleur d'atteindre votre appartement ?
  15. Quel est l'état des parties communes ? Des travaux sont-il à prévoir ?
  16. Y-a-t-il un gardien dans l'immeuble, ou est-ce une société exterieure qui est chargée du ménage des parties communes et de sortir les poubelles ?
  17. Y-a-t-il une cave, un local à vélo, un parking ?
  18. Y-a-t-il un ascenseur et est-il en bon état ?
  19. Combien y-a-t-il de copropriétaires ? y-a-t-il plus de propriétaires occupants ou de locataires ?
  20. Quel est le type de chauffage ? Individuel ou collectif ? Réglable ? Au sol ? Au fioul ? (chaudière vouée à être remplacée) Au gaz (le moins cher mais un peu dangereux) ? À l'électricité (le plus cher mais moins dangereux) ?
  21. Qu'est-ce qui est compris dans les charges exactement ?
  22. Du mobilier reste-t-il après la vente ?
  23. Quels travaux sont à prévoir ? Les sols ? La peinture ? Le carrelage trop vieux ? Tous ces éléments vont vous permettre de négocier.
  24. Y-a-t-il une VMC dans la cuisine, la salle de bain et les WC ?
  25. La cuisine dispose-t-elle d'une arrivée de gaz ?
  26. L'appartement est-il relié à la fibre ?
  27. Y-a-t-il des branchements pour le téléphone, la TV et le courant dans toutes les pièces de vie ?

N'hésitez pas à poser des questions sur tous ces points, c'est très important, il ne faut pas sortir d'une visite en ayant oublié de regarder les murs. Si vous avez des questions après la visite, envoyez des SMS à la personne de l'agence/au vendeur pour obtenir les réponses au plus vite.

Demandez aussi le bilan energétique de l'appartement qui vous indiquera s'il est bien isolé et bien chauffé en hiver et si celui-ci emet beaucoup de gazs à effet de serre.

 

Ne faites pas d'offre pendant la visite, sauf si vous êtes sûrs de vous. Laissez vous au moins la soirée pour murrir la question. Mais ne tardez pas trop, faites une offre au pire le lendemain si possible. Ne laissez pas l'agent ou le vendeur vous mettre la pression, vous ne prendriez surement par la bonne décision.

 

Comment faire une offre ?

On est Lundi soir, vous avez visité un bien qui vous correspond cet après-midi, il rentre dans votre budget travaux et charges mensuelles compris. Que faire ?

TODO

Repasser rapidement voir le propriétaire après l'agent pour voir s'il n'est pas possible de directement passer par lui sans agence (mandat simple) pour éviter les frais d'agence.

 

Négocier un bon prix

C'est sûrement l'étape la plus délicate. Ne vous laissez pas trop influencer par le vendeur/l'agence, l'agence va aussi essayer d'obtenir le meilleur prix pour le vendeur. Proposez le prix qui vous parait le plus juste, vous ne voudriez pas quelques années plus tard revendre l'appartement moins cher que vous l'avez acheté. Prenez en compte son état, les possibles travaux qu'il faudrait faire dans ce logement (on parle généralement de 1000€ de rénovation/m²) et bien sûr comme vu précédemment les prix des logements alentours.

 Quels documents demander à l'agence/au vendeur ?

 

Avoir son propre notaire ?

 

Faire appel à un courtier en prêts immobiliers

Pour obtenir le meilleur taux il est conseillé de faire appel à un courtier en prêts (meilleurtaux, cafpi, pretto, ...), son métier est :

  1. de faire les démarches auprès de toutes leurs banques partenaires (demande de prêt)
  2. de négocier le meilleur taux avec ces banques
  3. de trouver la banque proposant un coût total du prêt le plus faible (indépendamment de savoir si l'assurance du prêt est par exemple, dégressive avec les années), et de préférence dans votre banque préférée

Un courtier se rémunère généralement grâce à un accord avec les banques afin de prendre indirectement un pourcentage sur votre emprunt.

Généralement un courtier dispose d'accords avec un certain nombre de banques, banques auxquelles il va proposer votre dossier d'empreunteur à l'exception de votre banque actuelle s'ils ont un accord avec eux. À l'issue, ces banques vont proposer des taux au courtier et le courtier va s'occuper de négocier avec votre propre banque pour obtenir mieux ou au moins le taux proposé par les autres banques. Ainsi, si votre banque veut vous garder elle s'aligne sur la meilleure offre des autres banques sinon vous devrez changer de banque.

À savoir : faire un emprunt immobilier dans une banque signifie généralement que vous allez devoir placer votre compte principal (celui qui perçoit votre salaire) chez cette même banque.

 

Conseils et astuces

 

🥂 Félicitations ! Vous êtes propriétaire ! 🥂

Published by Julien Dubiel on 12/02/2018

Last modified on 04/26/2019